Perbedaan AJB dan PPJB saat Jual/Beli Rumah Bekas


foto:rumah.com


Pada saat Kamu menemukan iklan dijual rumah di perumahan Cikarang baru dan kemudian melakukan transaksi jual beli rumah bekas, kamu sering mendengar istilah PPJB dan AJB. Apakah keduanya berbeda? Apa yang dimaksud dengan PPJB? Apa yang dimaksud AJB? PPJB dan AJB adalah perjanjian antara pembeli dan penjual. Walaupun sama-sama perjanjian, tetapi keduanya berbeda dari bentuk, format dan fungsinya. Biasanya orang-orang yang awam dalam transaksi jual beli rumah bekas, sering tidak paham dengan istilah PPJB dan AJB. Nah berikut ini perbedaan keduanya:

 Mengenal PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah ikatan awal yang dibuat antara penjual dan pembeli yang berada di bawah tangan. Artinya perjanjian PPJB dibuat oleh penjual dan pembeli tanpa melibatkan pihak notaris/ PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dalam bahasa hukumnya dikenal dengan istilah akta non otentik. Karena sifatnya non otentik, maka PPJB tidak mampu mengikat tanah (sebagai obyek perjanjian) dan tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah. PPJB sifatnya tidak wajib atau tidak harus ada. Biasanya orang – orang membuat PPJB sebagai prasyarat untuk membuat AJB. PPJB mengatur perjanjian awal antara penjual dan pembeli, namun transaksi belum dapat dilakukan karena masih ada kendala. Contoh tanah masih dijadikan agunan kredit, syarat-syarat yang kurang mendukung dan lain sebagainya.

Mengenal AJB (Akta Jual Beli)
Akta Jual Beli (AJB) adalah perjanjian dan/atau akta otentik yang dibuat oleh Notaris / PPAT dan syarat dalam transaksi jual beli rumah. AJB adalah bukti otentik yang dapat menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli. Istilah umumnya adalah balik nama.

Hal yang Harus Kamu Perhatikan saat Membuat PPJB
PPJB harus menjelaskan obyek tanah dan bangunan dengan jelas. Ukuran luas tanah, ukuran luas bangunan, peta bidang tanah, arsitektur bangunan, sertifikat dan pemegang hak kepemilikan, PBB, NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), perizinan terkait dan lain sebagainya. Harga tanah per meter, harga bangunan, harga total, cara pembayaran, periode pembayaran. Syarat dan ketentuan yang disepakati pihak penjual dan pembeli. Bukti dan penegasan terkait dengan kewajiban pembayaran pajak, biaya pengecekan sertifikat, biaya pengukuran tanah, biaya Notaris/PPAT dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli rumah bekas.

Penjelasan mengenai pernyataan dan jaminan dari pihak penjual, mengenai status rumah atau tanah. Pastikan agar rumah dan tanah tidak sedang dijadikan agunan, tidak terlebih sengketa hukum dan kepemilikan yang sah. Pihak pembeli berhak meminta dibebaskan dari segala tuntutan hukum, jika penjual mengalami kesalahan dalam memberikan pernyataan.

Bagaimana cara Membuat AJB? Ada beberapa tahapan yang harus Kamu jalani untuk membuat AJB, antara lain:

Pemeriksaan Sertifikat dan PBB (Pajak Bumi Bangunan)
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) pertama-tama akan melakukan pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB (Pajak Bumi Bangunan). Pihak penjual tentunya akan dimintai sertifikat asli ha katas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB. Hal ini menjadi masalaha, jika rumah masih dijadikan agunan di bank. Pemeriksaan Sertifikat dan PBB bertujuan untuk memastikan kesesuaian data teknis (sertifikat tanah) dan data yuridis (buku tanah di kantor pertanahan).

Persetujuan Pasangan dan/atau Ahli Waris yang Sah
Sebelum dilakukan penanda tanganan AJB, diperlukan persetujuan dari pemilik harta. Biasanya PPAT akan meminta persetujuan dari suami atau istri penjual (jika penjual sudah menikah dan status harta bersama). Jika pihak penjual menggunakan pernikahan harta bersama, maka rumah adalah harta yang dimiliki oleh pasangan suami istri. Oleh sebab itu perlu persetujuan pasangan untuk menjual rumah. Jika pasangan sudah meninggal, perlu ada bukti Surat Keterangan Kematian yang dikeluarkan oleh kantor Kelurahan. Jika pasangan sudah meninggal, maka ahli waris yang sah perlu memberikan persetujuan

Biaya AJB
Ada beberapa komponen biaya yang harus dibayarkan pada saat pembuata AJB, seperti: Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta biaya PPAT. PPH harus dibayarkan oleh pihak penjual dan nilainya 5%. PPHTB harus dibayarkan oleh pihak pembeli sebesar 5% setelah dikurangi dengan NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak). Biaya notaris / PPAT biasanya ditanggung bersama antara penjual dan pembeli.

Tanda Tangan AJB
Setelah syarat-syarat yang dibutuhkan telah dilengkapi oleh kedua belah pihak, maka Penjual dan Pembeli menghadap ke PPAT untuk tanda tangan AJB. Proses tanda tangan AJB ini disaksikan oleh dua orang saksi yang juga ikut tanda tangan dalam AJB.

Balik Nama
Terakhir setelah selesai dengan tanda tangan AJB, maka perlu dilakukan balik nama sertifikat. Prosesnya adalah mengubah kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli. Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan dan dilakukan oleh PPAT. Proses balik nama memakan waktu satu sampai dengan tiga bulan.

Jadi jika Kamu ingin melakukan transaksi jual beli rumah bekas atas iklan dijual rumah di perumahan Cikarang baru, pertama Kamu boleh (tidak wajib) membuat PPJB (Perjanjan Pengikatan Jual Beli). Setelah itu Kamu perlu datang ke Notaris / PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk membuat AJB (Akta Jual Beli). AJB lah yang menjadi bukti sah pengalihan kepemilikan. Setelah AJB selesai baru boleh melakukan proses balik nama.

Komentar

Postingan populer dari blog ini

Rumah Dijual Di Bandung Timur

Trik Mendapatkan Kredit Rumah Murah Di Bank BTN